De Spaanse markt voor huurwoningen groeit gestaag. Reden voor ABP om hier fors in te beleggen. Nu verkoopt ABP de helft van deze woningen aan het Australische Aware Super. Waarom? En waarom belegt een Nederlandse pensioenbelegger eigenlijk in Spaanse huurwoningen?
In 2017 startte APG, de uitvoeringsorganisatie van ABP, met de Spaanse partner Renta Corporación het bedrijf Vivenio, dat investeert in huurwoningen in grote Spaanse steden als Madrid en Barcelona. Een stabiele belegging, maar toch verkoopt APG nu namens ABP de helft aan een Australische partner, pensioenfonds Aware Super. ABP ontvangt hiervoor ruim 400 miljoen euro en investeert de helft daarvan weer in Vivenio voor verdere groei in kwaliteit en kwantiteit van de woningportefeuille. Aware Super investeert voor hetzelfde bedrag.
Vanuit APG is Rafael Torres Villalba, expert portfolio manager Vastgoed Europa, al sinds de start nauw betrokken bij Vivenio.
Torres Villalba: ‘Het is een aantrekkelijke groeimarkt. De Spaanse overheid heeft de bevolking in het verleden gestimuleerd om huizen te kopen. Dat is gelukt, ruim 80 procent van de Spaanse woningen is een koopwoning. In Nederland is dat ruim 55 procent. Maar de laatste jaren wil een groeiende groep Spanjaarden flexibeler zijn. Ze willen zich niet vastleggen, voor hun werk willen ze makkelijk kunnen verhuizen. En dan kun je je huis beter huren dan kopen. Omdat op dit moment nog geen 20 procent van alle woningen een huurwoning is, verwachten we daar nog veel groei. Daar komt bij dat, net als in Nederland, het aantal eenpersoonshuishoudens in Spanje snel stijgt; waardoor er simpelweg meer vraag naar woningen komt.’
‘Wat betreft de huuropbrengsten gaan we uit van 3 tot 4 procent cashrendement per jaar. Laag? Dat valt wel mee. Nu de rente zo extreem laag is, en we bijvoorbeeld op obligaties weinig verdienen, is dat een prima rendement. Daar komt ook nog een verwachte jaarlijkse herwaardering van het vastgoed bij. Daardoor komt deze belegging jaarlijks op een aantrekkelijk rendement uit.’
‘Dat doen we ook zeker. Bijvoorbeeld via een belang in Vesteda, dat ruim 27.000 Nederlandse huurwoningen bezit. Maar voor de belangen van onze deelnemers is het verstandig als ABP de beleggingsrisico’s zo goed mogelijk spreidt. Dat geeft nou eenmaal de meeste kans op een stabiel rendement op lange termijn. En daarbij hoort onder andere dat we wereldwijd in vastgoed beleggen, niet alleen in Nederland.’
‘We hebben de ambitie om dit woningplatform te laten groeien tot een bepaalde schaal. Vivenio is inmiddels aardig op weg, maar kan nog verder groeien, daarmee efficiënter worden en uiteindelijk een beter rendement opleveren. Door een nieuwe belegger toe te laten is er meer kapitaal beschikbaar om die groei te verwezenlijken en kan ABP een deel van deze belegging verzilveren. De opbrengst is ruim 400 miljoen euro, waarmee we uitkomen op een mooi totaalrendement. We hebben daardoor onze rendementseisen gehaald. Daar zijn mijn collega’s en ik best wel trots op. De opbrengst investeren we deels weer in Vivenio, en deels in andere vastgoedbeleggingen.’
