ABP investeert voor de lange termijn in de woningmarkt, vanwege zowel het rendement als de maatschappelijke impact. Nederlandse huurwoningen – met name in het betaalbare middensegment – bieden een stabiel rendement, dat meebeweegt met de inflatie. Op dit moment is de woningnood zo hoog, dat er eigenlijk geen verhuurrisico is. Maar dat kan over tien jaar anders zijn. Daarom investeert ABP alleen in projecten waar de verwachte vraag naar woningen ook over tal van jaren nog steeds groot is.

Afgezet tegen de ambitie van de overheid om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen, is het aandeel van ABP 3 procent. “Kijk je specifiek naar het deel van de markt waarin wij voornamelijk actief zijn, betaalbare middenhuurwoningen (huurprijzen tot 1.300 euro per maand, red.), dan is ons aandeel vele malen groter. Kortom, we zijn een belangrijke partij.” Dat komt ook omdat ABP mikt op projecten van grote omvang, erkent Foortse. “Wij richten ons niet op de bouw van twintig woningen, maar op projecten vanaf honderd huizen. Niet iedereen kan die omvang aan. Dat maakt onze positie sterk.”

ABP wil tot 2030 blijvend investeren in betaalbare, duurzame (huur)huizen. ABP legt bewust de duurzaamheidslat hoog. Duurzame woningen houden de energiekosten voor de bewoners laag. Daarnaast spelen internationale eisen een rol. Dan hoeven er naast regulier onderhoud geen duurzaamheidsinvesteringen te worden gedaan als de internationale richtlijnen strenger worden. 

Om de ambities waar te maken heeft ABP inmiddels drie belangrijke samenwerkingen gesloten: met Bouwinvest, met Greystar en met CBRE Investment Management. In totaal is er voor meer dan 2 miljard euro toegezegd aan deze vastgoedinvesteerders. Daarvan is circa 1.2 miljard euro toegewezen aan projecten, die in totaal meer dan 3.700 woningen opleveren. “Bij deze projecten wordt al gebouwd of start de bouw binnenkort”, benadrukt Foortse. Dat heeft een belangrijke reden. “ABP kiest voor projecten met een goed evenwicht tussen risico en opbrengst. Het risico bekijken we vanuit drie kanten: de planning, de bouw en de verhuur. Met dat laatste zit het goed; als je nu iets bouwt, dan weet je vrij zeker dat je het verhuurt. Voor de bouw hebben we de prijsafspraken ook van tevoren vastgelegd. Dat voorkomt onaangename verrassingen achteraf. Ook kiezen we altijd voor projecten die al volledig zijn goedgekeurd. We kunnen na het zetten van de handtekening bij wijze van spreken de volgende dag al bouwen. Kortom, de risico’s worden tot een minimum beperkt.”

Toch is het voor ABP geen makkelijke klus om de ambities waar te maken. “Dat heeft deels te maken met de eigen strenge voorwaarden, en deels met wetgeving. Voordat een project wordt goedgekeurd, doorloopt het een uitgebreid proces. We beoordelen op opbrengst, maatschappelijke waarde en duurzaamheid. Maar de berekening is niet makkelijk te maken. Grond is duur, bouwkosten zijn hoog en de huurprijzen worden wettelijk beperkt. We lopen regelmatig tegen projecten aan die door de opeenstapeling van wet- en regelgeving niet langer haalbaar zijn. In die mix moeten we een werkbare aanpak vinden.”